IA en anuncios inmobiliarios: qué se puede hacer y cómo indicarlo

Podéis usar imágenes y vídeos hechos con IA en un anuncio inmobiliario con dos condiciones: que no cambien lo que se vende y que se diga, de forma visible, que están generados con IA. Desde el 2 de agosto de 2026, el artículo 50 del Reglamento europeo de IA obliga a avisar cuando el contenido puede pasar por real, y la normativa española de publicidad de vivienda ya exigía que el anuncio se ajustara a la realidad: lo que se muestra es exigible.

Qué dice el Reglamento europeo de IA, sin jerga

El Reglamento (UE) 2024/1689, el Reglamento de Inteligencia Artificial, se aplica con carácter general desde el 2 de agosto de 2026, y su artículo 50, el de transparencia, también. El llamado ómnibus digital sobre IA, el Reglamento (UE) 2026/1744, no movió esa fecha. Lo que sí hizo fue dar a los proveedores de sistemas comercializados antes del 2 de agosto hasta el 2 de diciembre de 2026 para cumplir con el marcado técnico.

El artículo reparte las obligaciones entre dos figuras:

• Proveedor: quien desarrolla un sistema de IA y lo comercializa con su nombre o marca; por ejemplo, la empresa que crea el modelo que genera vídeo. Tiene que marcar lo que produce en un formato legible por máquina, como una marca de agua o metadatos, para que se pueda detectar que es artificial (art. 50.2).
• Responsable del despliegue: quien utiliza el sistema «bajo su propia autoridad» en una actividad profesional. Si lo que genera es una ultrasuplantación, debe hacer público que se ha generado o manipulado de manera artificial (art. 50.4).

Ultrasuplantación es el término de la versión oficial en español para lo que en inglés se llama deep fake. El artículo 3.60 la define como contenido de imagen, audio o vídeo generado o manipulado por IA «que se asemeja a personas, objetos, lugares, entidades o sucesos reales» y que puede hacer creer a alguien que es auténtico. No se limita a personas: las preguntas frecuentes de la Comisión Europea lo dicen expresamente. Un vídeo de estilo aéreo de una villa real, generado a partir de sus fotos, representa un lugar real y puede pasar por una grabación con dron. La lectura prudente es que encaja en la definición.

El aviso tiene que darse «de manera clara y distinguible», como muy tarde en la primera exposición (art. 50.5). Según la Comisión, además, debe poder percibirlo cualquier persona, con una etiqueta visible o sonora: la marca técnica que pone el proveedor no basta. Y la excepción para obras «manifiestamente» creativas, artísticas o de ficción difícilmente cubre un anuncio de venta, que informa sobre un bien real.

Incumplir el artículo 50 puede costar hasta 15 millones de euros o el 3 % del volumen de negocio mundial del ejercicio anterior, la cifra que sea mayor; para las pymes, la menor de las dos (art. 99). La Comisión ha publicado también un código de buenas prácticas, de adhesión voluntaria, con un juego de iconos de la UE para etiquetar.

¿Quién etiqueta: el estudio que hace el vídeo o la inmobiliaria que lo publica?

Las preguntas frecuentes de la Comisión aclaran que una empresa sigue siendo responsable del despliegue aunque intervengan terceros, como contratistas o freelances, que actúen en su nombre y bajo su responsabilidad y control. Lo que ni esas preguntas ni los análisis que hemos consultado resuelven del todo es el caso habitual: un estudio que genera el vídeo con sus propias herramientas y una inmobiliaria que lo publica en portales y redes. Mientras no haya un criterio oficial, la salida práctica tiene dos partes: que el vídeo llegue ya etiquetado y que el contrato diga quién mantiene la etiqueta al publicarlo.

Lo que ya decía la normativa de publicidad

La IA no ha cambiado la regla de fondo. El Real Decreto 515/1989, que protege a los consumidores en la compraventa y el arrendamiento de viviendas, exige que la publicidad se ajuste «a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda» (art. 2) y que no induzca a error ni silencie datos fundamentales (art. 3.1). Y añade que los datos sobre construcción, ubicación, servicios e instalaciones que aparezcan en ella «serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato» (art. 3.2).

Van en la misma línea la Ley 34/1988, General de Publicidad, que considera ilícita la publicidad engañosa; la Ley 3/1991, de Competencia Desleal, que incluye la que induce a error por su contenido o su presentación; y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que hace exigible el contenido de la publicidad aunque no figure en el contrato (art. 61).

Llevado a un vídeo: si enseña unas vistas que la casa no tiene, un jardín que no es así o una piscina más grande, el comprador podría exigir lo que se le mostró. Una etiqueta de IA no arregla eso. Dice cómo se hizo la imagen; no la convierte en verdad.

Qué pide idealista desde el 2 de agosto de 2026

El portal vincula a la entrada en aplicación del Reglamento su página sobre identificación de fotos editadas con IA, actualizada el 27 de julio de 2026:

• El anunciante debe marcar el contenido generado o modificado sustancialmente con IA al subir o editar las fotos desde su área privada. El portal recomienda marcar siempre renders, home staging virtual y fotos mejoradas con IA.
• La foto marcada lleva una etiqueta visible sobre la imagen.
• idealista lee las credenciales de contenido C2PA incrustadas en el archivo (metadatos que registran cómo se creó) y, si no las hay, usa un modelo de detección propio. Si detecta IA, marca la foto automáticamente; el anunciante puede pedir que se retire, y el portal la quita si la intervención de la IA es mínima.
• La responsabilidad última recae sobre el anunciante, frente a los usuarios y ante la ley.

La página habla solo de fotos: no dice cómo trata los vídeos. Si publicáis vídeo en idealista, lo razonable es etiquetarlo igual y consultar su centro de ayuda. En el de Fotocasa no hemos encontrado una política equivalente (búsqueda del 27/09/2026); puede existir en su documentación para profesionales, así que conviene preguntar.

Pase de fotos o movimiento de cámara

En otra página, sobre anuncios con vídeos de calidad, actualizada el 2 de marzo de 2025, idealista recomienda grabaciones reales en movimiento y advierte de que presentar fotos estáticas como vídeo con efectos y transiciones «se percibe como una falta de profesionalismo o transparencia». Es una recomendación; la página no habla de penalizaciones.

Y tiene sentido. Un pase de diapositivas encadena fotos fijas con zooms y fundidos: el punto de vista nunca cambia. Un vídeo con movimiento de cámara generado es otra cosa: la cámara se desplaza por el espacio y la perspectiva cambia como lo haría en una grabación. Pero tampoco es una grabación, y por eso se etiqueta. La etiqueta es precisamente lo que responde a la preocupación por la transparencia.

Qué es razonable hacer

1. Etiquetar de forma visible: en el propio vídeo, desde el primer fotograma, y en el texto del anuncio. Si el anuncio se publica en varios idiomas, en todos.
2. No añadir ni quitar nada de la propiedad ni de su entorno: vistas, vegetación, muebles, un tendido eléctrico, la casa de al lado. Corregir la luz o el color no cambia lo que se vende; borrar una torre eléctrica, sí.
3. Guardar las fotos originales y el vídeo tal como se entregó, con sus fechas. Si alguien reclama, es la forma de demostrar que el vídeo sale de la propiedad real y qué hizo la IA.
4. Pactar por escrito quién etiqueta: quien produce el vídeo lo entrega con la etiqueta, y quien lo publica se compromete a no recortarla en portales ni redes.

En LUXAI, cada plano sale de una sola foto: la IA calcula su profundidad y mueve la cámara dentro de ella, sin estancias ni objetos añadidos. Revisamos cada plano con el cliente antes de publicar, el retoque de las fotos se limita a luz, color y cielo y el vídeo se entrega listo para etiquetarlo. Lo explicamos en nuestra política de transparencia con la IA y en qué hace la IA y qué revisamos.

Textos de aviso listos para copiar

En el vídeo, sobreimpreso desde el primer segundo:

Vídeo generado con IA a partir de fotografías reales de la propiedad.

En la descripción del anuncio:

El vídeo de este anuncio se ha generado con inteligencia artificial a partir de fotografías reales de la vivienda. La IA crea el movimiento de cámara; no añade ni elimina elementos del inmueble ni de su entorno. Las fotografías originales están [en este anuncio / disponibles a petición].

En redes sociales:

Vídeo creado con IA a partir de fotos reales de la propiedad. No se ha añadido ni eliminado nada.

Usadlos solo si describen lo que se ha hecho de verdad: si el vídeo incluye home staging virtual o cualquier elemento añadido, hay que decirlo. Si tenéis más preguntas sobre dónde y cómo publicar los vídeos, las respondemos en dudas frecuentes sobre el uso de los vídeos.

En España: un proyecto de ley, todavía no una ley

El Consejo de Ministros aprobó el 26 de mayo de 2026 el Proyecto de Ley Orgánica para el buen uso y la gobernanza de la inteligencia artificial, que se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el 12 de junio. Prevé calificar como infracción grave no hacer pública una ultrasuplantación y atribuye la supervisión a la Agencia Española de Supervisión de la Inteligencia Artificial (AESIA). A 27 de septiembre de 2026 sigue en el Congreso, en plazo de enmiendas: no es ley y su texto puede cambiar.

Antes de publicar vuestro próximo vídeo

Si queréis ver cómo queda un vídeo de estilo aéreo hecho solo con las fotos de una de vuestras propiedades, pedid una demo gratis: la tendréis en 72 h, sin compromiso. Pedid la demo.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional.